Methodik

Transparenz ist uns wichtig. Hier findest du eine vollständige Erklärung, wie PropAnalyzer alle Kennzahlen berechnet — inklusive der genauen Formeln, Schwellenwerte und Grenzen des Tools.

Deal Score (0–100 Punkte)

Der Deal Score ist ein zusammengesetzter Index aus vier Faktoren, der dir in Sekunden zeigt, wie attraktiv ein Objekt als Investment ist. Die Gesamtpunktzahl ergibt sich aus der Addition der vier Teilscores.

Nettomietrenditemax. 30 Punkte

≥ 5,0 %

Ausgezeichnet30 Pkt.

≥ 4,0 %

Gut20 Pkt.

≥ 3,0 %

Akzeptabel10 Pkt.

< 3,0 %

Kritisch0 Pkt.

Monatlicher Cashflowmax. 25 Punkte

≥ 0 €

Positiver CF25 Pkt.

≥ −100 €

Leicht negativ15 Pkt.

≥ −300 €

Negativ5 Pkt.

< −300 €

Kritisch0 Pkt.

Beleihungsauslauf (LTV)max. 25 Punkte

≤ 70 %

Konservativ25 Pkt.

≤ 80 %

Standard15 Pkt.

≤ 90 %

Hoch5 Pkt.

> 90 %

Kritisch0 Pkt.

Leerstandsquotemax. 20 Punkte

≤ 3 %

Sehr gut20 Pkt.

≤ 5 %

Gut15 Pkt.

≤ 8 %

Akzeptabel10 Pkt.

> 8 %

Kritisch0 Pkt.

Ausgezeichnet

≥ 80 Punkte

Solide

60 – 79 Punkte

Kritisch

< 60 Punkte

Cashflow-Berechnung

Der monatliche Cashflow ist das Kernstück der Analyse. Er zeigt, ob ein Objekt sich selbst trägt oder ob du monatlich zuzahlen musst.

Effektivmiete= Kaltmiete × (1 − Leerstandsquote / 100)

− Darlehensrate= (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 × Darlehen

− InstandhaltungEingabe in €/Monat

− Verwaltung= Effektivmiete × Verwaltungssatz / 100

− SonstigesEingabe in €/Monat

= Monatlicher CashflowPositiv = selbsttragend

Renditeberechnung

Brutto-Mietrendite

(Jahres-Kaltmiete / Kaufpreis) × 100

Zeigt die Rendite vor allen Kosten und Finanzierung.

Netto-Mietrendite

(Jahresmiete − Jahreskosten) / Kaufpreis × 100

Jahreskosten = 12 × (Instandhaltung + Verwaltung + Sonstiges). Zeigt die Rendite nach Bewirtschaftungskosten, aber vor Finanzierung.

Eigenkapitalrendite

Netto-Jahreseinkommen / Eigenkapital × 100

Gibt an, wie viel Rendite das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet.

Annuitätendarlehen

PropAnalyzer berechnet auf Basis des deutschen Annuitätendarlehens mit konstanter monatlicher Rate über die gesamte Darlehenslaufzeit.

Monatliche Rate = (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 × Darlehensbetrag

Der Anteil von Zinsen und Tilgung an der monatlichen Rate verändert sich im Laufe der Zeit (sinkender Zinsanteil, steigender Tilgungsanteil). Dies wird im Tilgungsplan monatlich dargestellt.

10-Jahres-Projektion

Die Projektion nimmt eine jährliche Mietsteigerung gemäß deiner Eingabe an und eine Wertsteigerung des Objekts von pauschal 2 % pro Jahr. Der Eigenkapitalwert ergibt sich aus dem aktuellen Objektwert abzüglich des verbleibenden Darlehensbetrags. Diese Annahmen sind Modellwerte — tatsächliche Entwicklungen können stark abweichen.

Grenzen des Tools

PropAnalyzer ist ein leistungsstarkes Orientierungswerkzeug, aber kein Ersatz für professionelle Beratung. Folgende Faktoren werden bewusst nicht berücksichtigt:

Steuerliche Aspekte: AfA (Absetzung für Abnutzung), Spekulationsfrist (10 Jahre), Verlustverrechnung und individuelle Steuerklassen werden nicht berechnet.
Zinsbindung & Anschlussfinanzierung: Das Tool geht von einer konstanten Rate über die gesamte Laufzeit aus. Risiken durch Zinsänderungen nach Ende der Zinsbindung sind nicht abgebildet.
Mikrolage & Entwicklungspotenzial: Die tatsächliche Lage, Infrastruktur, Gentrifizierungspotenzial und lokale Mietentwicklung können nicht berücksichtigt werden.
Instandhaltungsrisiken: Unerwartete Großreparaturen, Sanierungskosten oder WEG-Beschlüsse sind nicht modelliert.
Inflationseffekte: Die Kaufkraftentwicklung und reale Rendite (inflationsbereinigt) werden nicht dargestellt.

Prüfe alle Kennzahlen mit einem qualifizierten Steuerberater, Finanzberater oder Immobiliengutachter, bevor du eine Investitionsentscheidung triffst. PropAnalyzer hilft dir, die richtigen Fragen zu stellen — die Antworten liefern deine Berater.

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